천장 누수 분쟁 해결 방법 및 절차-아파트 빌라 위층 누수 피해

 

천장 누수 분쟁 해결 방법 및 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다

저 역시 처음 겪는 일이었어서, 이것저것 많이 알아봤었습니다

 

 

개인적으로 알아봤던 내용과 경험을 바탕으로 윗집 천장 누수로 인한 피해발생 시,

해결 방법에 대해서 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다

 

 

저의 경우 법적 분쟁까지는 가지 않았기 때문에

법적 분쟁의 경우는, 제가 알아본 내용을 기반으로 자세히 알려드리겠습니다

 

 

 

천장 누수 분쟁 해결 방법 - 현상 및 피해 파악

대부분의 천장 누수는, 육안상 특이점이 발생해야 확인이 가능합니다

다시 말해, 천장에 '곰팡이'가 피어서 눈에 띄거나, '물'이 떨어지는 현상이 발생해야 발견되곤 합니다

사전에 원인을 파악해서 예방이 어렵기 때문에, 조금의 천장 누수가 보이면 빨리 원인을 찾아서 해결하는 것이 최선입니다

 

 

 

천장 누수 해결 방법 - 원인 파악

집합 생활건물, 즉 '아파트' 나 '빌라'의 경우, 누수 원인을 파악하는 것이 중요합니다

 

천장에서 누수가 발생했더라도, 단순히 윗집(위층 세대)의 문제가 아닐 수도 있습니다

즉, 공용 부분의 문제로 인해, 우리 집에 누수가 발생했다면 그 책임을 물을 수 있는 곳도 달라지게 됩니다

 

'아파트'라면, 관리사무소에 컴플레인을 재기해서 조치를 받아야 합니다

관리사무소는 대부분 보험을 가입되어 있기 때문에, 공용 부분의 문제로 인한 누수에 대해서 어느 정도 피해보상을 받을 수 있습니다

 

 

'빌라' 라면,  공용 부분에 문제로 인한 누수 피해 발생 시, 피해 보상이 다소 애매해집니다

더욱이 건물의 노후화로 인해, 공용부분에 문제로 우리 집 누수가 발생했다 하더라도 보상을 받을 수 없을 수 있습니다

그 이유는, 빌라의 경우, 관리 주체가 따로 없을 수 있기 때문입니다

 

때문에  같은 빌라에 거주 중인 모든 세대의 회의를 통해,

노후화된 공용 부분의 수리를 진행하고, 이후 추가 피해가 발생하지 않도록 조치하는 방법이 최선입니다

 

 

 

 

천장 누수 해결 방법 - 위층 문제로 인한 누수

공용 부분이 아닌,

위층 세대 문제로 인해 누수 피해가 발생하는 경우는 그 피해에 대한 보상 책임이 좀 더 명확해집니다

 

다시 말해,

바로 윗 세대에 배관 문제 (보일러, 싱크대 등)로 인해, 우리 집의 천장에서 누수가 발생했다면, 그로 인한 피해 보상의 책임이 윗층에 있습니다

 

물론, 이 경우 그 원인이 위층에 있다는 명확하고, 객관적인 증명이 가능해야 합니다

 

 

 

천장 누수 원인 파악 - 윗집에 누수내용 통보 및 협조요청

우선 천장의 누수가 발생했다면, 그 원인이 무엇 때문인지 파악이 필요합니다

 

공용 부분이 아닌, 윗집의 배관 (보일러, 싱크대)의 문제라고 의심이 된다면,

윗집에 이를 이야기하고, 협조를 요청해서 원인 파악이 우선적으로 되어야 합니다

 

잘잘못은 원인 파악 이후 따져봐도 늦지 않습니다

자칫 감정적인 싸움으로 번질 수 있기 때문에, 감정적 대응보다는 이성적으로 대응해야 할 단계입니다

[ 윗집 누수가 의심스러울 때 대처방법 ]

 

● 윗집에, 우리 집 천장 누수에 대해 통보

● 원인 파악을 위해, 누수전문업체 출장 요청

● 누수업체 진단을 통한 원인 파악

 

보통 윗집에서 누수가 일어나도, 윗집에서는 인지하지 못하는 경우가 많습니다

따라서 '윗집에는 아무 이상 없다'라고 이야기하는 경우가 많습니다

 

때문에, 처음 누수탐지업체 출장 비용을 아래 집에서 부담하겠으니,

누수탐지에 협조해 달라는 식으로 이야기하는 것이, 위 집의 원만한 협조를 얻어내기 위해 좋은 방법입니다

(윗집 원인으로 누수가 발생했을 경우, 이 비용은 차후에 위 집으로 청구합니다)

 

 

 

위층이 원인으로 판명 났을 경우

'누수탐지업체'가 우리 집 천장 누수의 원인이, 위 집의 배관 문제라고 판명이 났을 경우

윗집의 배관 수리를 통해 원인을 해결하고, 우리 집의 천장의 피해 보상 및 원상 복구해 줄 것을 요구합니다

 

대부분의 경우, 윗집이 원인으로 판명되면, 아래 집에 대한 원상복구 비용을 윗집에서 부담하여 처리가 끝납니다

그러나 상식에서 벗어난 윗집도 존재하지요

 

 

위층의 협조가 안 되는 경우 1

'자신의 집은 문제가 없으니, 누수 탐지 등에 대해서 협조하지 않겠다'라고

나오시는 분들도 계십니다

 

특히 오래된 아파트나 빌라의 경우,

공용 부분에서의 문제가 우리 집 천장 누수의 원인이 되기도 하기 때문에, 이를 따지는데 애로사항이 생기게 됩니다

그렇다고 그냥 둘 수는 없는 문제입니다

윗집의 누수가 의심스럽지만, 협조가 안돼서 누수탐지가 어려운 경우는 아래와 같이 대처합니다

[ 윗집 협조가 안 되는 경우 ]

● 우리 집으로 누수전문업체를 부릅니다

● 누수의 원인을, 육안으로 파악해 달라고 합니다

 

대부분의 누수전문업체는,

정확하지는 않더라도, 우리 집의 누수 현상을 확인 후 대략적으로 어디가 원인인지 파악이 가능합니다

그리고 만약 위 집에서 협조가 없을 경우를 대비해,

나중에 오늘 본 것을 근거로 소견서 작성이 가능한지도 확인해 둡니다

 

누수전문업체에서 대략적으로 파악한 원인이

윗집의 배관 문제라는 결론을 받게 된다면, 이런 사실을 윗집에 통보하여 협조를 얻습니다

예를 들어, 

'누수전문업체 분이 오셔서 육안으로 확인한 결과, 윗집의 배관 등의 문제로 우리 집 천장에 누수가 발생했다고 한다

정확한 원인 파악을 위해, 윗집의 누수 탐지가 필요하다'라는 식입니다

 

물론, 원활한 협조를 얻기 위해,

'윗집에서 누수탐지업체를 부르시고, 만약 윗집에 문제가 아니라면, 우리 집에서 그 비용을 부담하겠다'라는

멘트를 남깁니다

 

이 단계에서 중요한 것은,

비용이 아니라 원인 파악 후, 우리 집 천장 누수를 빠른 시일 안에 해결하는 데 있습니다

누수의 원인이 위 집으로 판명 난다면, 비용 부담은 물론, 우리 집의 피해복구도 윗집에서 해야 합니다

 

 

위층의 협조가 안 되는 경우 2

이렇게까지 얘기했는데도, 협조가 이뤄지지 않는 경우가 있습니다

 

사실 요즘 이웃들 간의 왕래가 거의 없기 때문에, 옆집에 누가 사는지도 잘 모릅니다

더욱이 아래 집, 위 집이라면 훨씬 더 왕래가 없을 확률이 높죠

 

얼굴 한번 본 적 없는 이웃이, 컴플레인을 한다면.. 위 집 입장에서도 다소 '당황'스러울 수 있습니다

그런 당황스럽고 황당한 감정들이 쌓이다 보면, 누수 문제보다는 감정적인 문제로 번질 수도 있습니다

 

감정적인 싸움은 누구나 힘듭니다

누구의 잘잘못이 아니기 때문에, 감정보다는 이성적으로 해결하려고 서로 노력해야 합니다

어쨌든, 원인을 해결해서, 우리 집 천장 누수를 없애야 합니다

위 집의 협조가 안되기 때문에, 이제 최악의 상황인 법적 조치에 대비해야 합니다

 

[ 법적 조치를 위한 자료 준비 ]

● 천장 누수로 인한 피해 사진 및 동영상 촬영

  : 피해 부분에 대한 사진과 동영상 등을 준비합니다

● 일일 누수량 체크 및 기록

  : 주요 누수부위에 물받이 (세숫대야 등)으로 일일 누수량을 체크합니다

  눈금 있는 비커를 활용해서, 하루에 어느 정도 물이 떨어지는지 기록으로 남깁니다

● 일자별 누수 기록

  : 누수란 것이, 시간이 지날수록 수량 및 부위가 커집니다

  이런 것들을 기록(일지)으로 남겨서 자료화시켜둡니다

 

 

천장 누수 법적 분쟁 준비

일정기간의 기록이 확보되었다면,

이 기록을 가지고 법무사나 변호사를 찾아가 상담을 받아야 합니다

더불어 우리 집 누수 피해의 원인이 '명확히 위집의 문제'라는 확신이 있어야 합니다

 

상담을 받기 전에,

한번 더 위 집에 '아무런 조치도 취하지 않으신다면, 이제 법적으로 조치하도록 하겠다'라는 통보를 합니다

'법적 조치'라는 단어만으로도,

움직임이 없던 위집에서 조치를 취하겠다는 답변을 받을 수도 있습니다

그래도 위 집이 무대응이라면, 

앞서 말씀드린 바와 같이, 법무사 혹은 변호사를 찾아가 상담을 받습니다

이때, 그동안 준비했던 자료와 함께 가능하다면,

우리 집에서 불렀던 누수전문업체의 소견서도 함께 가져갑니다

보통은 법무사나 변호사 상담 시, 

결과가 어떻게 나올지 대략적으로 설명을 해줍니다 

그리고 향후 법적으로 어떤 절차로 진행하게 될지에 대해서도 자세히 안내를 받을 수 있습니다

법무사나 변호사를 통해, 절차를 진행하게 되면

법무사(변호사)의 명의로 '내용증명'이 윗집으로 발송되게 됩니다

 

물론, 내용증명 정도는 개인이 할 수도 있습니다 

법무사(변호사)를 통해 발행하는 이유는, 우리 집은 조치를 취하지 않는다면, 법적 분쟁으로 발전시킬 의지가 있다는 것을 좀 더 명확히 주지시키기 위함입니다

더불어, 대리인 (법무사, 변호사)을 통한 진행 시에는 추가 비용이 발생합니다

이 비용까지 모두 윗집에 청구하게 됩니다. 저는 법적 대응까지는 가지 않았기 때문에 이후 내용은 제가 알아본 것을 가능한 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다

 

 

법적 분쟁(소송)으로 대응 1

대리인 (법무사 혹은 변호사)를 통한 내용증명 안에는

'손해배상 + 피해보상 + 기타 비용 ' 등의 재산상 받았던 금액이 명시되어 있습니다

 

이 금액 안에서 법적 분쟁 전에 '합의'를 할 수도 있으나, 위 집에서 계속해서 무대응으로 일관한다면

이제 법적 분쟁으로 들어갑니다

 

앞서 말씀드린 바와 같이,

법적 분쟁으로 갈 경우, 결론이 나는 데까지 최소 4개월에서 1년이 걸릴 수도 있습니다

그렇기 때문에 법적 분쟁으로 가는 것은 최후의 수단으로 생각해야 합니다

 

 

법적 분쟁(소송)으로 대응 2

윗집에서 계속해서 합의를 하지 않는다면,

이제 법정 대리인 (법무사, 변호사)을 통해 소송(재판)을 접수하여 준비합니다

 

실제적인 재판이 되기 전에, 법원의 피해사실 확인 단계를 거칩니다

법원에서 임명한 전문가가 우리 집의 피해 사실과 그 원인이 위 집에 있는지에 대한 사실을 확인하게 됩니다

법무사 혹은 변호사와 상담 시, 

누수 원인을 정확히 파악하기 위해, 윗집에 대해 '손괴죄'로 경찰 고발을 먼저 진행할 수도 있습니다

 

이를 통해, 경찰과 함께 입회하여 '누수원인파악'을 할 수 있습니다

윗집은 내 소유가 아닌 타인의 소유이므로, 내 임의대로 누수 원인을 파악할 수 없습니다 

때문에, 내 재산상의 불이익을 받고 있음을 '손괴죄'를 통해 경찰 사법권으로 확인하는 것입니다

어떤 방법이 최선일지는 법정 대리인 (법무사, 변호사)과 상담을 통해 결정합니다

 

 

법적 분쟁(소송)으로 대응 3

법원에서 승소를 하게 된다면,  아래 집은 '벌금 + 손해배상 등'을 판정받게 됩니다 

 

그리고 우리 집에 대해 '원상복구 + 피해배상 + 기타 비용' 등을 지급하여야 합니다

이 규모는 법적 분쟁 시, 법정 대리인을 통해 우리 측에서 요구한 금액에서 일정 부분 조정 될 수도 있습니다

 

법원에 판정이 났음에도, 위 집에서 지급을 하지 않는다면

승소한 판결을 근거로 위집에 대한 '가압류' 조치가 가능합니다

 

최악의 경우, '가압류 → 압류  → 경매' 절차의 진행을 통해, 우리 집의 피해 보상이 가능합니다

물론, 윗집에 대출이 있다면, 선 순위에서 밀릴 수도 있습니다 

최악의 경우입니다

여기까지 가는 경우는 극히 드물다고 볼 수 있습니다

 

 

마치며

천장 누수로 인한 분쟁은 심심치 않게 발생하곤 합니다

서로 웃으며 지낼 수도 있는 이웃 간에 이런 일이 발생하면 난감합니다

 

그렇다고, 우리 집에 발생한 누수를 참고 살 수는 없는 노릇입니다

최대한 감정적으로 대응하기보다는 이성적으로 원만히 해결하는 것이 최선입니다

법적으로 대응하는 방법도 있지만, 이것은 시간도 많이 걸릴 뿐만 아니라 감정적으로도 많은 소모가 필요한 부분입니다

발생하지 않는 것이 최고이지만, 그래도 윗집과 누수 문제로 다툼이 있으시다면

최대한 원만히 해결하실 수 있으시길 바랍니다

법무사와 변호사의 차이-법적 문제 해결할때 찾아가야할 곳

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